Single

Tính toán hợp đồng thuê

Posted by Hoàng Thị Hạnh on 03-02-2026

Useful Tips

Vậy là bạn đang cân nhắc mua một bất động sản cho thuê. Ý tưởng về "thu nhập thụ động" nghe có vẻ hấp dẫn—nhưng trên thực tế, thu nhập từ cho thuê chỉ trở nên đáng tin cậy khi tính toán cho thấy lợi nhuận khả thi sau khi trừ đi mọi chi phí và mỗi tháng không có nhà cho thuê.

Điều quan trọng không chỉ là mua một ngôi nhà; mà là mua một doanh nghiệp nhỏ với dòng tiền ổn định. Dưới đây là cách các nhà đầu tư giàu kinh nghiệm đánh giá một bất động sản cho thuê, bắt đầu với quy tắc 1% nổi tiếng—và sau đó đi sâu hơn với các con số thực sự quyết định liệu một thương vụ có thành công hay không.

Quy tắc 1%: Bước kiểm tra đầu tiên

Quy tắc 1% là một phương pháp sàng lọc nhanh. Nó cho rằng tiền thuê nhà hàng tháng nên bằng khoảng 1% tổng chi phí (giá mua cộng với chi phí sửa chữa cần thiết).

Ví dụ: Bạn mua một bất động sản với giá 200.000 đô la. Để đáp ứng quy tắc 1%, nó phải cho thuê với giá ít nhất 2.000 đô la mỗi tháng.

Công dụng: Đây là một bộ lọc nhanh giúp bạn tránh mất hàng giờ cho những giao dịch khó có khả năng sinh lời.

Những gì công cụ này không làm được: Nó bỏ qua toàn bộ chi phí, bao gồm cả thời gian trống nhà, sửa chữa và thay thế dài hạn. Hãy coi nó như một cái nhìn sơ bộ, chứ không phải là câu trả lời cuối cùng.

Phần chính: Tính toán dòng tiền thực tế

Đây là nơi bạn lập báo cáo dự toán – thuật ngữ chuyên ngành dùng để chỉ báo cáo lãi lỗ dự kiến của bất động sản. Hãy chuẩn bị một bảng tính.

Công thức dòng tiền đơn giản:

Dòng tiền hàng tháng = Thu nhập hàng tháng - Chi phí hàng tháng

Công thức dòng tiền đơn giản:

Dòng tiền hàng tháng = Thu nhập hàng tháng - Chi phí hàng tháng

Chi phí hàng tháng (Những khoản lớn!):

- Vay thế chấp (Gốc và lãi): Tiền gốc và lãi.

- Thuế bất động sản: Thường là 1-2% giá trị bất động sản hàng năm.

- Bảo hiểm: Bảo hiểm chủ nhà.

- Thời gian trống nhà: Dự trữ 5-10% tiền thuê nhà cho thời gian nhà trống.

- Sửa chữa và bảo trì: Dự trữ 5-10% cho các khoản sửa chữa thường xuyên (vòi nước rò rỉ, sửa chữa thiết bị).

- Chi phí đầu tư (CapEx): Khoản tiết kiệm lớn cho việc thay mái nhà, hệ thống HVAC, vách ngoài. Đây là điều mà hầu hết người mới bắt đầu thường quên! Dự trữ 5-10%.

- Quản lý bất động sản: Ngay cả khi bạn tự quản lý hiện tại, hãy tính toán 8-10% cho trường hợp bạn thuê ngoài trong tương lai.

- Tiện ích: Nếu bạn phải trả tiền cho bất kỳ tiện ích nào (nước, rác thải, điện khu vực chung).

Ví dụ tính toán:

Một bất động sản trị giá 200.000 đô la với khoản trả trước 20%:

- Tiền thuê nhà: 2.200 đô la

- Khoản vay thế chấp (gốc + lãi): ~850 đô la

- Thuế/Bảo hiểm: ~350 đô la

- Dự trữ cho tỷ lệ trống/sửa chữa/chi phí đầu tư/quản lý: tỷ lệ trống 6% + sửa chữa 7% + chi phí đầu tư 7% + quản lý 8% = 28% tiền thuê nhà (~616 đô la)

- Dòng tiền ước tính hàng tháng: 2.200 đô la − (850 đô la + 350 đô la + 616 đô la) = ~384 đô la

Lưu ý quan trọng về thu nhập hoạt động ròng (NOI): Đây là tiền thuê nhà trừ đi các chi phí hoạt động (như thuế, bảo hiểm, bảo trì, quản lý, tiện ích), và không bao gồm chi phí trả nợ. Dòng tiền của bạn sau khi trừ đi khoản thanh toán hàng tháng sẽ là dòng tiền thu được.

Ngoài dòng tiền hàng tháng: Các yếu tố cốt lõi thúc đẩy lợi nhuận

Các nhà đầu tư thông minh xem xét tổng lợi nhuận, chứ không chỉ là số tiền dư hàng tháng. Hầu hết lợi nhuận cho thuê thường đến từ sự kết hợp của:

1. Dòng tiền: Thu nhập hàng tháng mà chúng ta vừa tính toán.

2. Tăng giá trị: Sự tăng giá trị dài hạn của bất động sản.

3. Trả nợ vay: Người thuê nhà trả bớt dư nợ thế chấp của bạn, giúp bạn tăng vốn chủ sở hữu.

4. Lợi ích về thuế: Khấu trừ cho khấu hao, lãi suất và chi phí.

Để giữ cho phân tích của bạn có cơ sở, hãy nhớ nguyên tắc này:

Frank Gallinelli, một nhà phân tích đầu tư bất động sản và tác giả, viết, “Nếu bạn nghiêm túc trong việc đánh giá bất động sản tạo ra thu nhập… bạn cần phải đi sâu hơn.”

Kế hoạch hành động của bạn: Danh sách kiểm tra phân tích

1. Sàng lọc bằng Quy tắc 1%: Liệu có đạt yêu cầu không?

2. Tính toán đầy đủ: Nhập tất cả các khoản chi phí vào bảng tính. Sử dụng các ước tính thận trọng.

3. Tính toán các chỉ số chính:

• Tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư: (Dòng tiền hàng năm / Tổng vốn đầu tư). Mục tiêu là 8-12% trở lên ở hầu hết các thị trường.

• Tỷ suất sinh lời: (Lợi nhuận hoạt động ròng hàng năm / Giá mua). Một thước đo lợi nhuận không sử dụng đòn bẩy, tốt để so sánh các bất động sản.

4. Kiểm tra độ bền vững của các giả định:

• Điều gì xảy ra nếu tiền thuê thấp hơn 10%?

• Điều gì xảy ra nếu tỷ lệ trống cao hơn dự kiến?

• Điều gì xảy ra nếu việc thay thế lớn diễn ra sớm hơn kế hoạch?

Tóm lại

Phân tích một hợp đồng cho thuê là việc loại bỏ cảm xúc và tin tưởng vào các con số. Quy tắc 1% chỉ là cách kiểm tra nhanh, nhưng bản dự toán chi phí mới là bản kế hoạch chi tiết. Một giao dịch có thể trông rất tốt chỉ dựa trên tiền thuê nhà—nhưng vẫn có thể gây thất vọng khi bạn tính đến chi phí vận hành thực tế và chi phí thay thế dài hạn.

Mục tiêu của bạn không chỉ là mua bất động sản; mà là mua một tài sản ổn định, tạo ra dòng tiền ổn định. Hãy tính toán kỹ lưỡng ngay từ đầu, và bạn sẽ đưa ra được những quyết định mà bạn có thể hài lòng – tháng này qua tháng khác.